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中债资信上市房企下半年盈利水平有望好转

发布时间:2021-02-22 15:25:40 阅读: 来源:检测厂家

中债资信:上市房企下半年盈利水平有望好转

受前期房价下跌与土地成本较高等因素影响,2013年上半年上市房地产企业盈利水平如期下跌。在销售方面,虽然在基数效应影响下,房地产企业单季度销售增速同比有所回落,但仍然延续了今年一季度较好的销售态势。在较低的库存压力、良好的销售局面、改善的融资和政策环境、充足的货币资金储备等多重因素推动下,房地产企业2013年上半年积极购置土地,经营活动现金流出在二季度继续高位运行,经营净流出规模继续扩大并借助债务融资弥补资金缺口。受此影响,房地产企业杠杆率小幅攀升,即期偿付指标微幅弱化。  预计三季度开始,房地产企业盈利水平将有望好转。同时,良好的销售态势、积极的土地购置行为仍将持续,从而使得经营活动现金高进高出局面继续。房企杠杆率指标变动方向虽存在不确定性,但仍将稳定在微幅波动范围之内。  至2013年8月31日,中债资信监测的60家房地产企业(下简称“样本企业”)半年业绩全部披露。样本企业的盈利、现金流及偿债指标反映了目前行业经历完上一轮政策调控后逐步回暖的态势。  房企盈利水平如期弱化,前期房价下跌与土地成本较高为主因;三季度累计盈利降幅有望收窄并逐渐转入回升  如我们在年初《房地产行业展望》 中预计,2013年上半年房企盈利水平在一季度基础上继续有所弱化,毛利率与EBIT利润率分别为36.01%和20.33%,较一季度分别下降1.99和0.69个百分点;单季度毛利率与EBIT利润率分别为34.89%和19.94%,较一季度分别下降3.11和1.08个百分点。  按照房地产企业拿地开工到实现预售约需9个月、预售后约15个月结转收入的行业平均水平计算,我们认为前期房地产企业“降价跑量”导致的房价下跌以及对应土地成本较高是2013年上半年房企盈利水平弱化的主因  预计随着2012年4月起住宅销售价格企稳及2011年下半年起土地溢价率降温,今年三季度起房企单季盈利有望好转,从而累计盈利降幅收窄并逐渐转入回升通道。  二季度单季销售业绩较一季度同比增幅回落,但仍然保持较好;短期内良好的销售态势有望保持  今年二季度国内房地产企业销售情况依然良好,样本企业二季度单季 “销售商品、提供劳务收到的现金”达1,534.20亿元,环比增长8.89%。受去年一季度基数较小并且二季度销售回暖的基数效应影响,今年二季度销售获现虽同比增长21.42%,但较一季度75.47%的增幅回落。  在住房刚需支撑下,目前国内房地产销售态势良好,今年前7月累计销售面积同比增长25.80%,虽然增速在降低,但我们认为与2010年房地产政策调控(“国十条”推出)不同,今年销售面积同比增速下降主要是去年同期前几月销售面积较小所带来的基数效应所致。短期内良好的销售有望保持,房企经营收现仍有望保持高位。  土地购置推动经营流出继续高位运行,经营净流出规模继续扩大;短期内,土地购置热情或仍将持续  我们仍以“存货/预收账款”来衡量房地产企业库存压力。至2013年6月末,样本房地产企业“存货/预收账款”为2.52倍,较3月末的2.54倍进一步下降,处于历史较低水平,库存压力较小。  库存压力较小主要由2010年下半年以来国内房地产新开工面积增幅逐渐降低(并在2012年4月份转入负增长,图7)以及目前良好的销售态势所致,加之本届政府房地产政策取向以支持扩大房地产供应为主,上述因素共同推动房地产企业在2013年购置土地较为积极。2013年二季度,样本企业“购买商品、接受劳务支付的现金”共计1,274.60亿元,环比一季度微降,推动经营净现金继续呈净流出态势——2013年二季度,样本企业经营净流出247.92亿元,较一季度净流出增加16.93亿元。  在前期特别评论中我们提到,今年以来,银行信贷及房地产信托融资均显著改善。反映在样本企业财务表现上,债务筹资活动解决了房企前述资金净流出的资金缺口,2013年上半年,样本企业取得借款2,354.43亿元(二季度单季1,225.24亿元)而偿还债务付现仅1,562.11亿元(二季度单季893.18亿元),样本房企2013年6月末货币资金总量达2,647.93亿元,虽较一季末微降,但仍处在历史高位,房企货币资金量整体充足。考虑到2011、2012年全国新开工面积的下降以及2013年前7月房地产新开工面积累计值仍然低于2011年同期水平,结合前述房企库存压力较小、货币资金充足、改善的融资与政策环境以及充足的现金储备现状,我们认为短期内房地产企业土地购置热情或仍将持续,从而经营净流出与债务规模增长亦将持续。  杠杆率继续小幅攀升,即期偿付指标微幅弱化但仍总体处在较好水平;未来短期内杠杆率增减变动存在不确定性,但仍将稳定在微幅波动范围之内  债务的增长推升房地产企业杠杆率继续增长并至历史高位:2013年6月末,样本企业资产负债率及剔除预收账款的资产负债率分别达75.95%和67.46%,较3月末分别增长0.62和0.59个百分点。相应的,房地产企业资产对债务的覆盖情况亦微幅弱化:6月末,样本企业现金类资产/短期债务从3月末的1.08倍微幅降至1.01倍,(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务从3月末的1.79倍微幅降至1.73倍。考虑房地产行业目前的销售状况带来的较好的资产变现能力,我们认为,即期偿付指标仍然总体处在较好水平。  未来短期内,在盈利好转与债务规模增长的预期下,房地产企业杠杆率变动方向存在不确定性,但预计将稳定在微幅波动范围内。

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